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2020年06月04日

文旅地產(chǎn)的開發(fā)困局淺析（三）

產(chǎn)業(yè)發(fā)展回溯

縱觀中國文旅地產(chǎn)旅游的發(fā)展歷史，直到改革開放前的幾千年里旅游都是少數(shù)人的特權(quán)，到了改革開放后多數(shù)人才有了欣賞祖國大好河山的經(jīng)濟基礎(chǔ)，其中一部分人更是有能力走出國門看世界，而度假在中國的發(fā)展只是最近一二十年的事。

到了全域旅游時代，全域、全時、全民旅游才成為可能。

但蓋房子這件事，從北京猿人走出山洞后就開始了，從北京的四合院到福建的土樓，中國人民有數(shù)千年的建筑和居住史，中國的“墻倒屋不塌”的木式建筑是世界建筑的重要組成部分，對享譽世界的工程兔來說，蓋房子那都不叫事。

做房地產(chǎn)開發(fā)我們是師傅級，做文旅度假我們還是小學(xué)生。

形象的地說，文旅項目是探索型的，主要任務(wù)是探索未知世界；地產(chǎn)項目是流程型的，主要任務(wù)是開發(fā)已知世界。

對于探索未知世界的任務(wù)來說，沒有教材、沒有老師，充滿了變化，追求的是個性化、差異化；需要的是組織賦權(quán)、靈活性和經(jīng)驗積累；對于這種任務(wù)形式，經(jīng)驗和應(yīng)變最為重要，而應(yīng)變也是在經(jīng)驗積累中形成的，與這種任務(wù)最為類似的就是戰(zhàn)爭。戰(zhàn)爭是最具有偶然性和變化性的，無論花多少精力制定計劃，實際戰(zhàn)斗中都會被意外和變化所打破，這就是西方兵圣克勞塞維茨所說的“戰(zhàn)爭迷霧”。仗打的越多，經(jīng)驗越豐富，作戰(zhàn)水平就越高，在這個領(lǐng)域遵循的是實踐出真知。

而對于開發(fā)已知世界的任務(wù)來說，完成任務(wù)的各項內(nèi)容都是不變的、已知的，極少有意外和未知因素的影響，即使有變化也是緩慢的。因此地產(chǎn)公司將開發(fā)流程高度標準化，以最大程度的提高項目運營效率。即使是剛出校門的年輕人，經(jīng)過一兩個項目的鍛煉后也可以迅速上手，流程標準化在提高了運營效率的同時對人的要求降低了。

可以看出，由于文旅和地產(chǎn)兩種業(yè)務(wù)類型完全不同，從地產(chǎn)進入文旅實際是由易而難，如果對文旅業(yè)務(wù)的特點和復(fù)雜性認識不足，犯錯就在所難免。

雖然你在學(xué)校學(xué)了很多知識，但需要實踐積累，光有理論是不行的。文旅開發(fā)者其實和刑警、外科醫(yī)生這類職業(yè)類似，都需要長時間的積累，主要是在實踐中摸索和成長，這個地產(chǎn)業(yè)務(wù)差別甚大。

交易類型

文旅市場的客戶有個最大的特點就是喜新厭舊，沒有創(chuàng)新就沒有機會。同樣是做樂園，你絕對不能簡單復(fù)制。前一個項目再成功，下一個項目永遠要考慮創(chuàng)新，考慮不同的文化，不同的市場，不同的外部開發(fā)條件。這就是世界樂園第一品牌迪士尼在項目選址和前期階段花費大量時間做差異化的原因。如果都像地產(chǎn)根據(jù)不同的地段直接把XX系圖紙拿來做個微調(diào)，怎么可能有生命力。

房產(chǎn)交易是低頻高值型，而休閑度假是高頻低值型，交易類型和決策機制差異非常大。在購買房產(chǎn)時，客戶的決策是非常慎重的，全方位、多因素、長時間，全家上陣對潛在標的物進行評估。正因為房產(chǎn)交易的高值特征，客戶購買行為非常慎重，而開發(fā)企業(yè)不論從拿地、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計等方面基本選擇成熟路線，很少出現(xiàn)標新立異的產(chǎn)品。

而休閑度假目前對大多數(shù)人來說已經(jīng)是剛需，不需要慎重考慮，經(jīng)常會來一次說走就走的旅行，供需雙方都是從差異化和創(chuàng)新等方面進行考慮。

環(huán)境適應(yīng)能力

前面說了這么多，文旅和地產(chǎn)其實是兩種差別非常大的業(yè)務(wù)，企業(yè)的市場環(huán)境也是完全不同的。當一個地產(chǎn)企業(yè)進入文旅行業(yè)時，首先要研究新的環(huán)境下原有業(yè)務(wù)模式如何調(diào)整以適應(yīng)新的環(huán)境。

一次成功有運氣的成分在里面，但連續(xù)成功就需要對新環(huán)境的適應(yīng)能力，再大的企業(yè)如何沒有意識到這一點，只靠砸錢是很難做好新業(yè)務(wù)的。

雖然60%的百強房企做文旅，但真正做得好的有幾個？其根本原因就是缺少對新市場環(huán)境的重視和研究，而其過往的成功又為其盲目進入新業(yè)務(wù)埋下了失敗的種子。

進入新業(yè)務(wù)，最重要的建立能力遷移的能力，把傳統(tǒng)業(yè)務(wù)成功的能力通過轉(zhuǎn)換變?yōu)樾聵I(yè)務(wù)成功所需的能力，而建立這種能力遷移能力又非一日之功，這是玩慣了高周轉(zhuǎn)的房企所不適應(yīng)的。

在文旅這種只有把差異化做到極致才能成功的行業(yè)，時間才是房企最好的朋友。

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